GDP是资产的锚

GDP是资产的锚,货币、利率、供求关系、市场情绪等是周期性扰动要素。

 

股票市场是全社会资产定价的一个锚,有必要维护股市稳定。若股票市场定价无法发生,全社会的资产都无法准确定价。虽然股市和房地产的市值还受到很多因素的扰动,比如货币政策、利率情况、供求关系和市场情绪(对未来的预期和当前趋势的正反馈)等等,但资产立足的本质还是GDP。对于股市来说,GDP直接影响了企业利润(从而构成了市盈率),对于房价来说GDP直接影响了收入水平(从而构成了房价与收入比),其它扰动可能在一定期间内影响市值与GDP的比值关系,但这种偏离一定是周期性的——因为GDP的增速不可能大幅变化,而上述各种扰动因素则每个都具有很强的周期特性。所以围绕GDP的上下偏离不但正常而且必然,偏离过大后的均值回归同样不但正常而且必然。

 

几个数字:当前北上广深4个城市的住宅总市值已经达到108万亿人民币,假设2018年GDP增速6.5%那么将是88.18万亿(好吉利),仅这4个城市的住宅总市值就是全国GDP的122%,是美国房地产总市值的54%。17年末,中国房地产总市值430万亿,是当年GDP82万亿的5.24倍。而同期,美国GDP是130万亿人民币(按6.8的汇率算),房地产市值是210万亿人民币左右,房地产总值与GPD之比只有1.61倍。1990年,日本房地产市值在世纪级别泡沫时期约为20万亿美元,当年日本的GDP是3.13万亿美元,比值是6.3倍。美欧盟日本加一起9.6亿人口,GDP41.4万亿美元,人均GDP4.3万美元,人均房地产市值6.25万美元。中国人口13.9亿,GDP12万亿美元,人均GDP8600美元,人均房地产市值4.67万美元。全世界最富裕的10亿人口,人均房产市值是人均GDP的145%,我们则是543%。

 

另一方面,截止目前整个a股的市值约为45万亿人民币左右,只比上海的房地产市值39万亿高15%(也就是卖出上海市的住宅,就基本可以买下整个a股)。整个a股市值约为18年GDP的51%,加上香港和美国中概股21万亿市值后约为75%左右。而美国股市总市值30万亿美元,即便扣除中概股的1.8万亿美元后也有28万亿左右,是美国2018年预期GDP20万亿的140%,当前各主要经济体与17年GDP的比值约为:日本(117%),英国(100%)、法国(92%)、韩国(91%)、印度(75%)。

 

现在调整房市不需要跌,只要能做到三年不涨,那些投机的人就扛不住了。第一、许多人囤积的房子是毛坯房;第二、有些装修房子房东看不上房租懒得出租。在这样的背景下,房子租金率不足2%,是多么可怕。因为租售比太低覆盖不了房贷利率,相当于你5%向银行借了几百万,然后2%借给房客,做投机的杠杆都会放到最大,真要三年不涨,利率这块就把首付一半亏没了。总而言之,过去二十年都上涨的房子让大家都认为买房可以赚钱。

 

房产价格反应的就是永远涨预期,这种极度乐观预期的背后一定是中国经济大获成功,然后才有GDP、人均GDP、人均可支配收入的持续高速增长,所以房价收入比不适用,租金回报率也不适用,因为这是“成长股估值(就像对利润大幅持续高增长的公司,市盈率、市净率、股息率都不重要了,所有高估值都会被高成长熨平)”——但另一方面,a股目前估值的预期却是天朝药丸的节奏,经济将进入非常困难低迷的周期,这两个预期中一定有一个是错的(或者是过度的)。

 

如果房价预期是对的,那么现在的泡沫只是短期高估,随着时间N年后就会合理化,而同时说明股市是极度错误定价;如果股市预期是对的,那么股市已经基本反映了这种预期(当然如果进一步恶化还会继续反映),而房价还相当于5000点的乐观情绪里呢。当然情况更可能处于两种极端情况之间,至于到底更趋近乐观还是悲观,见仁见智吧。

赞 赏

    推 荐 阅 读

  • 水晶苍蝇拍:顶级的趋势,叫时代!

    作者:水晶苍蝇拍 . 某种程度上而言,我们都是趋势投资者。顶级的趋势叫时代,之下的次级趋势是经济周期,再下层是公司经营节奏。找到三者之间同向共振的结合点是真正的绝大机会...

    水晶苍蝇拍:顶级的趋势,叫时代!
  • 邱国鹭:返朴归真,回归投资的本质

    邱国鹭:   感谢格上财富和招商证券的邀请,各位来宾上午好!过去两年的资本市场比较不平静,股市也经历了一些大起大落。在大起大落之后,我们静下心来思考这样一个问题,...

    邱国鹭:返朴归真,回归投资的本质
  • 冯柳:分享逆向投资核心方法 2016-10-10

    “这个世界是复杂且充满变化的,我们挣的是角度和变化的钱而不是纠正市场错误的钱,市场是永远正确的,关键是在其正确被反复证明后的逆向而行,一定要避开它的正确被展开的过程。...

    冯柳:分享逆向投资核心方法 2016-10-10
  • 《给自己的一封信》

    图/斌斌日记   亲爱的,记住: 一、交易之道,刚者易折。惟有至阴至柔,方可纵横天下。天下柔弱者莫如水,然上善若水。成功,等于小的亏损,加上大大小小的利润,多次累积...

    《给自己的一封信》
  • 谈谈估值:不再难倒英雄汉

    按:我的谈股系列上篇草拟了这个题目,结果说完之后我就后悔死了,为啥呢?因为估值本身就是个扯也扯不清的话题,我看到有的大家、大V、大伽谈起理念啥的可以滔滔不绝,但是一谈...

    谈谈估值:不再难倒英雄汉