GDP是资产的锚

2018/11/15

GDP是资产的锚，货币、利率、供求关系、市场情绪等是周期性扰动要素。

股票市场是全社会资产定价的一个锚，有必要维护股市稳定。若股票市场定价无法发生，全社会的资产都无法准确定价。虽然股市和房地产的市值还受到很多因素的扰动，比如货币政策、利率情况、供求关系和市场情绪（对未来的预期和当前趋势的正反馈）等等，但资产立足的本质还是GDP。对于股市来说，GDP直接影响了企业利润（从而构成了市盈率），对于房价来说GDP直接影响了收入水平（从而构成了房价与收入比），其它扰动可能在一定期间内影响市值与GDP的比值关系，但这种偏离一定是周期性的——因为GDP的增速不可能大幅变化，而上述各种扰动因素则每个都具有很强的周期特性。所以围绕GDP的上下偏离不但正常而且必然，偏离过大后的均值回归同样不但正常而且必然。

几个数字：当前北上广深4个城市的住宅总市值已经达到108万亿人民币，假设2018年GDP增速6.5%那么将是88.18万亿（好吉利），仅这4个城市的住宅总市值就是全国GDP的122%，是美国房地产总市值的54%。17年末，中国房地产总市值430万亿，是当年GDP82万亿的5.24倍。而同期，美国GDP是130万亿人民币(按6.8的汇率算)，房地产市值是210万亿人民币左右，房地产总值与GPD之比只有1.61倍。1990年，日本房地产市值在世纪级别泡沫时期约为20万亿美元，当年日本的GDP是3.13万亿美元，比值是6.3倍。美欧盟日本加一起9.6亿人口，GDP41.4万亿美元，人均GDP4.3万美元，人均房地产市值6.25万美元。中国人口13.9亿，GDP12万亿美元，人均GDP8600美元，人均房地产市值4.67万美元。全世界最富裕的10亿人口，人均房产市值是人均GDP的145%，我们则是543%。

另一方面，截止目前整个a股的市值约为45万亿人民币左右，只比上海的房地产市值39万亿高15%（也就是卖出上海市的住宅，就基本可以买下整个a股）。整个a股市值约为18年GDP的51%，加上香港和美国中概股21万亿市值后约为75%左右。而美国股市总市值30万亿美元，即便扣除中概股的1.8万亿美元后也有28万亿左右，是美国2018年预期GDP20万亿的140%，当前各主要经济体与17年GDP的比值约为：日本（117%），英国（100%）、法国（92%）、韩国（91%）、印度（75%）。

现在调整房市不需要跌，只要能做到三年不涨，那些投机的人就扛不住了。第一、许多人囤积的房子是毛坯房；第二、有些装修房子房东看不上房租懒得出租。在这样的背景下，房子租金率不足2%，是多么可怕。因为租售比太低覆盖不了房贷利率，相当于你5%向银行借了几百万，然后2%借给房客，做投机的杠杆都会放到最大，真要三年不涨，利率这块就把首付一半亏没了。总而言之，过去二十年都上涨的房子让大家都认为买房可以赚钱。

房产价格反应的就是永远涨预期，这种极度乐观预期的背后一定是中国经济大获成功，然后才有GDP、人均GDP、人均可支配收入的持续高速增长，所以房价收入比不适用，租金回报率也不适用，因为这是“成长股估值（就像对利润大幅持续高增长的公司，市盈率、市净率、股息率都不重要了，所有高估值都会被高成长熨平）”——但另一方面，a股目前估值的预期却是天朝药丸的节奏，经济将进入非常困难低迷的周期，这两个预期中一定有一个是错的（或者是过度的）。

如果房价预期是对的，那么现在的泡沫只是短期高估，随着时间N年后就会合理化，而同时说明股市是极度错误定价；如果股市预期是对的，那么股市已经基本反映了这种预期（当然如果进一步恶化还会继续反映），而房价还相当于5000点的乐观情绪里呢。当然情况更可能处于两种极端情况之间，至于到底更趋近乐观还是悲观，见仁见智吧。

赞赏